Kierunki rozwoju budownictwa jednorodzinnego w Europie a rozwiązania architektoniczne i oczekiwania inwestorów w Polsce
Polska na tle tendencji mieszkaniowych w Europie
Budownictwo mieszkaniowe w Polsce przeżywa od kilkunastu lat intensywny rozwój. Dotyczy to zarówno ilości mieszkań oddawanych od użytku, jak i indywidualnie wznoszonych budynków mieszkalnych. Branża budownictwa mieszkaniowego w pewnym stopniu odczuła skutki kryzysu, gdyż 2011 rok był najgorszy w ostatnich pięciu latach, pod względem ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku. Jednocześnie wzrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę, co świadczy o tendencji do indywidualnego inwestowania. Według wstępnych danych, w okresie styczeń–sierpień 2012 roku oddano do użytkowania 92 tys. mieszkań, tj. o 21% więcej niż rok wcześniej (w 2011 r. odnotowano spadek o 11,7%) i o 7,0% więcej w porównaniu z analogicznym okresem 2010 roku. W bieżącym roku również największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni. Jeśli chodzi o brak mieszkań, Polska jest na 8. miejscu w Europie.
W 2010 roku 42% mieszkańców UE mieszkało w budynkach wielorodzinnych, 34% w domach jednorodzinnych, a 23% w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Biorąc pod uwagę wielkość powierzchni użytkowej całego europejskiego zasobu, 64% powierzchni przypada na budynki jednorodzinne. Jak na tym tle wygląda Polska? Wg danych Eurostatu, Polska, w której 47 proc. zasobu mieszkaniowego stanowią domy wolnostojące, znajduje się na 12. miejscu w UE. Według narodowego spisu powszechnego z 2011 roku przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Polsce wynosi 69,2 m2, z ilością 3,72 izb na mieszkanie.
Ważnym wskaźnikiem, mówiącym o sytuacji mieszkaniowej w kraju jest tak zwany wskaźnik przeludnienia mieszkań. Polska, w której ponad 47,5% mieszkań jest przeludnionych, znajduje się na trzecim miejscu w UE (za Litwą i Rumunią). W danych Eurostatu wskaźnik ten dla naszego kraju systematycznie spada. Przeludnienie odzwierciedla dobrze odsetek młodych dorosłych (w wieku 18–34 lat) mieszkających z rodzicami, który w Polsce wynosi około 41% (średni w UE w 2008 roku wynosił 48%).
Budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w Europie
Jednorodzinny dom mieszkalny to w większości krajów europejskich luksus. Na zamieszkanie w strefach podmiejskich decydują się najczęściej ludzie zamożni. Ciekawe jest porównanie wielkości metrażu powierzchni użytkowej, przypadającej na mieszkańca. W centralnej i wschodniej Europie wynosi ona 26 m2, w Europie zachodniej i północnej – 41 m2, w Europie południowej – 50 m2.
Sektor budowlany, zużywający około 70% energii, jest w postrzegany w Europie zachodniej głównie przez pryzmat energochłonności. W wielu krajach skutecznie obniża się zużycie energii, głównie poprzez usprawnienie systemów grzewczych, poprawienie termoizolacji i proekologiczne rozwiązania. W Niemczech średnie zużycie energii na ogrzewanie domu jednorodzinnego (KWh/m2/r) wznoszonego w kolejnych latach kształtowało się na poziomach: rok 1957 – 256, 1968 – 187, 1978 – 176, 1983 – 156, 1995 – 94, 2005 – 80, 2010 – 53. Dla porównania w Polsce w 2006 roku wartość ta wynosiła około 170 KWh/m2/rok. Polska „przoduje” w Europie w kategorii emisji dwutlenku węgla przez budynki mieszkalne (czwarte miejsce).
Przełom w projektowaniu budynków jednorodzinnych w Europie nastąpił w latach dziewięćdziesiątych, choć już dekadę wcześniej prowadzono w Niemczech badania nad budynkami pasywnymi. W latach 1992–2003 w Europie Zachodniej rozwija się budownictwo energooszczędne, a domy pasywne i ekologiczne zyskują popularność, wspieraną przez prawne regulacje i politykę poszczególnych krajów. Już od 1997 roku w środowiskach badaczy zaczyna się mówić „budownictwie zrównoważonym”. W czerwcu 2009 wobec kryzysu klimatycznego, energetycznego i zdrowia publicznego zostaje odnowiona strategia UE o zrównoważonym rozwoju. Wśród budynków energooszczędnych, niskoenergetycznych i ekologicznych można w ostatnich latach wyróżnić następujące rodzaje budownictwa (często ze sobą połączone):
• budynki inteligentne;
• budynki niskoemisyjne CO2;
• budynki pasywne;
• budynki plus energetyczne;
• Net-Zero Energy Building (NZEB);
• Net Zero Building;
• budynki zrównoważone.
Można zaryzykować stwierdzenie, że każdy nowo wznoszony dom jednorodzinny w Europie zachodniej i północnej należy do którejś z wymienionych grup.
Sposobem na zachęcenie inwestorów do przekraczania narzucanych prawem norm dotyczących energooszczędności jest wprowadzenie w wielu krajach systemów certyfikacji. Obecnie najbardziej popularne są systemy BREEAM dla budynków użyteczności publicznej i CSH (Code for Sustainable Homes) dla budynków mieszkalnych. Posiadanie certyfikatu BREEAM jest kwestią dobrowolną i prestiżową, podobnie jak odpowiednia ilość punktów w CSH, jednak prawdopodobnie w ciągu najbliższych lat, wobec rosnących wymagań energetycznych i rozwiązań proekologicznych certyfikowanie wszystkich nowo powstających budynków pod kątem ich zrównoważenia stanie się koniecznością. W krajach Europy Zachodniej, a zwłaszcza na Wyspach Brytyjskich zainteresowanie deweloperów i przedsiębiorców posiadaniem odpowiedniego certyfikatu dla inwestycji stale rośnie, a certyfikat znajduje przełożenie na wartość materialną nieruchomości. Do 31 marca 2012 roku sporządzono na Wyspach Brytyjskich 64 662 certyfikaty dla domów istniejących i 113 236 dla domów projektowanych.
W systemie certyfikacji bierze się pod uwagę następujące kwestie: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie użytkowników, aspekt energetyczny, kwestie transportu i obsługi komunikacyjnej obiektu, gospodarki wodą, gospodarki odpadami, zastosowanie materiałów budowlanych i wykończeniowych, zagospodarowanie terenu, emisję zanieczyszczeń oraz inne zastosowane rozwiązania innowacyjne. Maksymalna liczba punktów możliwych do uzyskania jest wynikiem kompleksowego zastosowania proekologicznych rozwiązań, a otwarta forma przyznawania punktów dla jeszcze nie znanych lub nie wdrożonych na szerszą skalę technologii i pomysłów, zapewnia długotrwałą ważność i możliwość rozwoju uzyskanego certyfikatu.
W pewnym sensie wstępem do wprowadzenia certyfikacji w naszym kraju jest obowiązująca od tego roku konieczność dołączenia charakterystyki energetycznej do projektów domów jednorodzinnych. Dyrektywa UE (2010/31/UE) zobowiązuje Polskę do wprowadzenia certyfikacji na początku 2013 roku, choć obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przez każdy zbudowany dom istnieje już teraz (jednak jest nie zawsze egzekwowany, zdarza się wykonywanie „podróbek” takiego świadectwa).
Rozwiązania modelowe – promocja i wdrażanie
Wprowadzenie jednolitego obowiązkowego systemu oceny i certyfikacji dla budynków zrównoważonych jest prawdopodobnie kwestią najbliższych kilku lat. Obecnie działania promocyjne, mające na celu pokazanie nie tylko inwestorom, ale i wszystkim zainteresowanym funkcjonowanie ekologicznych i energooszczędnych domów, mają różny przebieg. Najbardziej efektowne są „parki” i osiedla modelowe, skupiające nowoczesne budynki.
Bre Innovation Park w Watford pod Londynem jest najsłynniejszym modelowym osiedlem – zestawieniem budynków ekologicznych zbudowanych w różnych systemach i technologiach. W parku znajduje się osiem budynków uchodzących za „najbardziej zrównoważone domy na świecie” wybudowanych zgodnie z CSH, ośrodek zdrowia, odremontowany dom wiktoriański oraz ponad 400 różnych innowacji budowlanych i nowych technologii, wszystko w otoczeniu modelowo ukształtowanego krajobrazu. Budynki na terenie parku są przykładami różnorodnego podejścia do problematyki domu zrównoważonego – różne technologie, materiały i formy pokazują, w jak odmienny sposób można podejść do tematu budynku zrównoważonego.
Na terenie parku znajdują się między innymi: The Barratt Green House – pasywny budynek mieszkalny firmy developerskiej oferującej rozwiązania proekologiczne – „zero carbon house”, Hanson Eco-House – dom o konstrukcji prefabrykowanej z masywnych, termoizolowanych warstwowych prefabrykatów z wysoce sprawną wentylacją naturalną, The Renevable House – dom zbudowany z materiałów rozbiórkowych, tani i energooszczędny, o niskim stopniu emisji odpadów, The Prince’s house – dom z naturalnych materiałów w nurcie „low-tech”, przykład tradycyjnej architektury w pełni odpowiadającej współczesnym, wysokim wymaganiom. Przeciwieństwem formy jest ultranowoczesny The Cub House, czy Lighthouse wykorzystujący w sposób pasywny i aktywny energię słoneczną. Innym przykładem jest Beddington Zero Energy Development (BedZED) – największa wspólnota mieszkaniowa tego typu w Europie. Osiedle liczy 82 domy, zagospodarowane modelowo przestrzenie publiczne i sąsiedzkie. Ważny jest społeczny aspekt struktury własnościowej mieszkań: część przeznaczona jest na sprzedaż, pod wynajem i dla pracowników, 15 w cenach dostępnych – „socjalnych”.
Podobne rozwiązania zastosowano w osiedlu Nieuwland w Amersfoort, koło Utrechtu w Holandii. W latach 1995–2002 wzniesiono osiedle dla około 5 tys. domów, którego główną ideą było osiągnięcie wysokiej jakości poziomu życia przy poszanowaniu środowiska naturalnego. Energetyczne funkcjonowanie osiedla opiera zasilanie budynków na energii słonecznej – ogniwa fotowoltaiczne i solary są wyposażeniem zarówno budynków mieszkalnych, jak i użyteczności publicznej. Domy szeregowe są samowystarczalne energetycznie, a ich zróżnicowanie własnościowe (domy pod wynajem i własnościowe) daje właściwy „balans społeczny”.
Tendencje architektoniczne w Polsce
Tendencje w kształtowaniu zabudowy jednorodzinnej w Polsce są, i zawsze były, odpowiedzią i reakcją na warunki oferowane przez zabudowę wielorodzinną. Jeden i drugi sposób zamieszkania mają zalety i wady. Po okresie budownictwa wielkopłytowego przyszedł czas na mieszkaniówkę deweloperską. Chwytliwe nazwy osiedli i inwestycji, nastrojowe wizualizacje przestrzeni sąsiedzkich, odwracają uwagę potencjalnych nabywców mieszkań od rzeczywistych problemów. Rozwiązania architektoniczne preferowane przez większość deweloperów w zabudowie wielorodzinnej, opierają się przede wszystkim na jak najdalej idących oszczędnościach. Warunki techniczne wydają się być głównym wyznacznikiem rozwiązań projektowych: minimalną ilością metrów kwadratowych: pomieszczeń mieszkalnych, szerokości traktów komunikacyjnych i ilością miejsc parkingowych. Warunki zabudowy lub plany miejscowe określają minimalne standardy urbanistyczne, które w praktyce często okazują się rozwiązaniami niewystarczającymi. Na nowych osiedlach przestrzenie zieleni i rekreacji są w sztuczny sposób zmniejszane, ustępują miejsca samochodom. Trudno się dziwić, że wobec wysokich cen mieszkań, oferujących słabą „infrastrukturę społeczną”, ciasną zabudowę i niezbyt wysoki standard, wielu ludzi decyduje się na budowę domu we własnym zakresie.
Cena mieszkania 3-pokojowego i domu jednorodzinnego o powierzchni około 160 m2 zlokalizowanego w odległości około 20 km od centrum w większości miast polskich są do siebie zbliżone. Dla większości osób decydujących się na migrację na przedmieścia, stosunek jakości „zamieszkiwania” do ceny mieszkania w mieście jest nie do zaakceptowania. Powoduje to nieustający wzrost indywidualnych inwestycji mieszkaniowych na terenach gmin sąsiadujących z dużymi miastami. Suburbanizacja i dezurbanizacja to problem praktycznie wszystkich większych polskich miast. Zagospodarowanie obszarów zależy przede wszystkim od cen gruntów, a w następnej kolejności od możliwości komunikacyjnych. Przy wyborze nowego lokum na przedmieściach ważną rolę odgrywają również walory środowiska: cisza, czyste powietrze, ciekawa i „ładna” okolica. Wpływ miast centralnych rozszerza się obecnie o 20–30 km. Koszty budowy domu na peryferiach są dużo niższe niż w terenie miejskim. Mimo, że większość kraju pokryta jest planami miejscowymi, to warunki zabudowy ciągle są dokumentem decydującym o kształcie architektonicznym budynku mieszkalnego.
Projekty gotowe katalogowe dominują architekturę polskich przedmieść. Nie ma wiarygodnych badań ukazujących procent projektów indywidualnych w stosunku do typowych, jednak można przypuszczać, że stosunek takich rozwiązań kształtuje się w proporcjach 1:20. Wpływ na to ma przede wszystkim cena projektów gotowych. Należy stwierdzić, że w przeciągu ostatnich kilku lat większość ofert katalogowych wzbogaciła sie o projekty skromniejsze i bardziej estetyczne, ekologiczne i energooszczędne (choć te ostatnie często, poza nazwą, nie spełniają warunków stawianych budynkom niskoenergetycznym). Niestety, rzadko są one wybierane przez inwestorów. Podobnie jak domy-kostki w latach siedemdziesiątych, szerzą się nieproporcjonalne karykatury dworów. Złe lub przeciętne wzorce architektoniczne promuje kultura masowa (np. popularne seriale). Obecnie znikoma ilość rejonów nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej to obszary harmonijne i spójne. Nawet bardzo rygorystyczne przepisy nie są w stanie takiej spójności zagwarantować, to kwestia kultury i tradycji.
W Polsce dobra architektura „miejskich” domów jednorodzinnych została brutalnie przerwana wybuchem II wojny światowej. Oryginalność i chęć wyróżnienia się z otoczenia jest chyba reakcją na szarzyznę i monotonię budownictwa z czasów PRL-u. Tak tłumaczono inwazję pseudo-dworów we wczesnych latach dziewięćdziesiątych. Ale dzisiaj? Domy kostki powoli stają się niewielką częścią zabudowy, a wiejskie chałupy praktycznie zniknęły, chyba, że udało im się zmienić status na dom letni, a krajobraz zdecydowanie się pogarsza…
Zwiększenie liczby ludności wiejskiej spowodowane jest rozwojem ośrodków podmiejskich (najczęściej skupionych wokół dużych miast), które zostały zasilone młodymi ludźmi, przenoszącymi się z miast do własnych domów, bądź domów rodziców pozostałych na wsi. W okolicach dużych miast daje się zaobserwować pozytywne zjawisko, „wykańczania” domów wzniesionych w latach siedemdziesiątych. Obecnie wykańczają je dzieci, które pracują w mieście i powracają do domu rodzinnego, z przyczyn ekonomicznych lub sentymentalnych. Młodzi często wolą zainwestować swoje pieniądze w doprowadzenie do stanu zamieszkania domu rodziców, niż kupować mieszkanie u dewelopera, które i tak będzie miało niższy standard życia, niż dom podmiejski. W ostatnich latach następuje migracja ludności z miast na tereny wiejskie, widoczna w statystykach. W 2011 roku mieszkańcy miast stanowili 60,8% ogółu ludności (dla porównania w 2002 r. udział ten wynosił 61,8%). Jest to wymierny efekt zjawiska suburbanizacji.
Krajobraz, jaki wyłania się w dzielnicach obrzeżnych, na przedmieściach i w gminach ościennych dużych miast, jest również wynikiem: „indywidualizmu”, chęci zaimponowania, wyróżnienia się lub oszczędności. Zmiany dotyczą również zieleni przydomowej, tak tradycyjnej dla polskiej architektury. Wycina się stare drzewa owocowe i przydrożne, sadzi niskie odmiany ozdobne, rezygnuje się z tradycyjnych odmian krzewów. Rzadką postawą jest chęć wtopienia się w otoczenie, skromność, nawiązanie do form regionalnych czy zachowanie starych drzew. Krajobraz i widok ulicy to dobra wspólne – otoczenie w jakim żyjemy w pewnym sensie staje się wzorcem, a dla przyszłych pokoleń będzie sentymentalnym pejzażem pamiętanym z dzieciństwa…
Tendencje architektoniczne to tak naprawdę moda. Podobnie jak z modą ubraniową, architektoniczne „haute couture” prezentowane w modnych czasopismach, nie zawsze jest wygodne do mieszkania. Dobra architektura odpowiadać powinna przede wszystkim potrzebom użytkowników, respektując dobro wspólne, jakim jest ład przestrzenny. Co ciekawe i w pewnym sensie znamienne, termin „ład przestrzenny” po raz pierwszy zdefiniowany został w polskim prawie dopiero w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uświadomienie sobie własnych potrzeb to rzecz bardzo trudna – wiele osób wychowanych w bloku mieszkalnym nie jest w stanie wyobrazić sobie mieszkania w domu jednorodzinnym.
Suburbanizacja, która jest głównym kierunkiem rozwoju budownictwa jednorodzinnego w Polsce w większości miejsc jest zjawiskiem, któremu towarzyszy zaburzenie zasad ładu przestrzennego, a w konsekwencji idei zrównoważonego rozwoju. Problem ten na terenach podmiejskiej zabudowy jednorodzinnej następuje najczęściej w każdej ze sfer: społecznej, przyrodniczej (środowiskowej) i ekonomicznej.
Domy energooszczędne i ekologiczne bardzo powoli znajdują swoje miejsce na polskim rynku. Wiąże się to oczywiście z ich większymi kosztami niż w przypadkach budynków „tradycyjnych” (choć trudno odnaleźć tradycję w pustaku betonowym oklejanym styropianem). Domy drewniane (z wyjątkiem budynków rekreacyjnych) są wyjątkową rzadkością wśród wznoszonych nowych budynków. A przecież drewno to najbardziej ekologiczny, naturalny i ciepły materiał budowlany.
Perspektywy na przyszłość
W ciągu najbliższych lat budownictwo (zwłaszcza mieszkaniowe) czekają nieuniknione zmiany w zakresie technologii, eksploatacji i całej filozofii projektowania, które okażą się, być może, tak rewolucyjne dla budownictwa i architektury, jak chociażby wynalezienie żelbetu. Zmiany te będą dotyczyły wspominanej już konieczności wznoszenia budynków niskoenergetycznych (zapotrzebowanie na energię cieplną poniżej 30kW/m2/rok). Ustawy i możliwości dopłat i kredytowania mają pomóc temu zjawisku. Kończący się rządowy program dopłat do kredytów „Rodzina na Swoim” ma zostać „zastąpiony” możliwością zdobycia dopłat do kredytów dla inwestycji ekologicznych. Wysokość dopłat ma być tym wyższa, im niższe będzie zapotrzebowanie na energię grzewczą budynku lub mieszkania.
Jednak co z tego, że dom jest ekologiczny, jeżeli aby dojechać do pracy /szkoły/sklepu/ trzeba spędzić w samochodzie kilka godzin. Emisja z tego tytułu CO2 przez rodzinę będzie być może większa, niż oszczędności wynikające z eksploatacji domu „na przedmieściach”. Wydaje się, że ten problem zrównoważonego planowania jest obecnie w polityce mieszkaniowej kraju pomijany. A przecież strefa infrastruktury społecznej, jej dostępność i jakość ma ogromne znaczenie dla miejsca zamieszkania. Tymczasem inwestycje wyprzedzają rozwiązania planistyczne – rozwijają się monofunkcyjne przedmieścia sypialnie, które oficjalnie nie są problemem miast, ponieważ znajdują się na terenach gmin ościennych, figurując najczęściej w planach jako zabudowa zagrodowa…
Natalia Przesmycka
Bibliografia:
• Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-VIII 2012 r. Informacje bieżące. Wyniki wstępne, GUS, 17 IX 2012
• M. Economidou, Europe’s buildings under the microscope. A country-by-country review of the energy performance of buildings, Buildings Performance Institute Europe BPIE, X 2011
• Narodowy spis powszechny ludności i mieszkań 2011. Raport z wyników, GUS, Warszawa 2012
• M. Choroszewicz, P. Wolf, Population and social conditions, 51 million young EU adults lived with their parent(s) in 2008, Eurostat statistics in Focus 50/2010
Netografia:
• http://www.communities.gov.uk/documents/statistics/pdf/2150024.pdf
• www.lowimpacthousing.com
Artykuł ukazał się w magazynie KominkiPRO 4(13)2012
